Как продать ипотечное жилье

Желание обзавестись недвижимостью — одно из ключевых стремлений человека. И если собственных средств не хватает, то решить проблему поможет ипотечный кредит.

Однако со временем жизненная ситуация может измениться, например увеличится количество членов семьи и, как следствие, возникнет потребность в большем количестве квадратных метров. А иногда появляется желание приобрести квартиру классом повыше, поменять район или вовсе переехать в другой город. И как быть в случае если ипотечный кредит за имеющуюся жил- площадь еще не закрыт?

На эти и другие вопросы отвечает эксперт Банка России Дмитрий Баранов.

— Отмечу сразу, что продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, без ведома кредитора, не получится. Для банка такой залог является твердой гарантией на случай, если заемщик станет неплатежеспособным. По решению суда кредитор сможет продать квартиру и вернуть свои деньги. Плюс зарегистрировать в Росреестре переход права собственности от продавца к покупателю без согласия банка-кредитора тоже не выйдет, — рассказывает Дмитрий Баранов. — Еще один важный момент — все расчеты по сделке будут проходить через ипотечный банк продавца. Это позволяет максимально снизить риски для участников сделки, ведь банк проследит, чтобы переоформление права собственности прошло по букве закона.

Итак, рассмотрим все возможные сценарии продажи ипотечной квартиры.

Первый вариант — покупатель расплачивается собственными средствами.
— Это самый безопасный сценарий для всех сторон, — поясняет Дмитрий Баранов. — Тут важно, чтобы цена продажи была не меньше задолженности продавца. В случае неблагоприятной рыночной ситуации, когда цены на жилье снизились и сумма сделки не покрывает остаток по кредиту, получить добро от банка на сделку не получится. Второй вариант: банк переоформляет ипотеку с продавца на покупателя.
Такая необходимость может возникнуть, если собственных средств покупателя не хватает. Будущий владелец недвижимости также имеет право попросить банк реструктуризировать кредит, то есть изменить срок погашения и размер взносов.

— В прошлом году я решил переехать из Чертанова Южного в Донской район — поближе к работе. И именно по такой схеме продал свою ипотечную квартиру, — рассказывает москвич Геннадий Матвейчев.

Дмитрий Баранов уточняет: вместе с кредитным долгом покупателю может перейти и обязательство выплатить штрафы и пени прежнего заемщика. Поэтому нужно прояснить у банка ситуацию насчет просрочек, а также попросить продавца показать свежую кредитную историю. Еще стоит оценить рынок недвижимости: если к моменту сделки ставки упали и условия кредита продавца хуже текущих, лучше попросить банк перезаключить договор.

Третий вариант: покупатель заключает новый ипотечный договор. Не всегда условия кредита, которые были у продавца, подходят покупателю. И не все банки соглашаются переоформлять долг с одного заемщика на другого. В таких случаях покупателю приходится самому брать ипотеку. Наличие средств на первоначальный взнос, одобренный кредит и проведенная новая оценка стоимости жилья — важные составляющие этого сценария. Также стоит учесть, что, во-первых, часть банков предпочитает не иметь дело с недвижимостью, находящейся в залоге у другого банка. Во-вторых, получить отказ в кредите можно из-за разных требований к жилью у разных кредиторов.

— Чтобы мне не отказали в ипотечном кредите, я просто заключила новый договор в том же банке, что и продавец, — рассказывает жительница Нагатинского Затона Ольга Давыденко. — В итоге я сэкономила на оценке жилья, ведь банк до этого его уже одобрил. Какой бы вариант расчетов ни выбрал покупатель, перед сделкой не будет лишним запросить информацию о продавце в реестре банкротств и на сайте судебных приставов.

КСТАТИ

В Москве во втором квартале 2023 года заключили рекордное число ипотечных сделок на покупку на первичном и вторичном рынках жилья — свыше 36 тысяч. Это на 28,6 процента превышает результат первых трех месяцев текущего го- да и на 75,8 процента больше апреля–июня прошлого года, сообщил Росреестр.

А к предыдущему максимуму второго квартала 2021 года (33 537) увеличение составило 8,6 процента.

ПРОГНОЗ

Спрос на жилье вырастает

На фоне повышения ключевой ставки Центробанка можно ожидать всплеска покупательской активности на рынке жилья — несмотря на подорожание ипотеки, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко.